ITIV: O imposto que pode fazer você pagar mais do que deveria no seu imóvel
Você sabia que, ao adquirir um imóvel, pode estar pagando mais ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos), também conhecido como ITBI, do que deveria?
Isso acontece quando o cálculo do imposto ignora o valor real da transação e usa outros critérios arbitrários.
Felizmente, com base em recentes entendimentos do STJ (Superior Tribunal de Justiça), é possível ajustar essa cobrança e garantir que você pague o valor correto. Descubra como!
O que é o ITIV?
O ITIV é um imposto municipal que incide sobre a compra e venda de imóveis. Ele deve ser pago sempre que um imóvel é transferido de uma pessoa para outra, seja por compra ou doação.
- O cálculo do ITIV, no entanto, sempre foi alvo de polêmicas e questionamentos.
Tradicionalmente, muitos municípios vinham calculando o imposto com base no valor de referência do IPTU, que pode não refletir o valor real da transação imobiliária.
Porém, o STJ (Superior Tribunal de Justiça), por meio do Tema 1.113, determinou que a base de cálculo do ITIV deve ser o valor de mercado do imóvel, ou seja, o valor da transação declarada pelo comprador.
Segundo a decisão do STJ:
- A base de cálculo do ITIV deve ser o valor de mercado do imóvel, ou seja, o valor da transação realizado em condições normais de mercado, e não o valor de referência ou o valor venal do IPTU.
- O valor declarado pelo contribuinte é presumido como verdadeiro e só pode ser desconsiderado por meio de um processo administrativo formal (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN).
- O município não pode unilateralmente arbitrar a base de cálculo do imposto com base em valores de referência estabelecidos sem a participação do contribuinte.
Essa decisão visa impedir que o município aplique um valor arbitrário, desconsiderando o preço real da compra.
Como os municípios têm calculado o imposto de forma incorreta?
Embora o STJ tenha pacificado o tema, muitas prefeituras ainda insistem em utilizar valores venais ou de referência como base de cálculo para o imposto.
Esse procedimento desconsidera fatores que podem impactar diretamente o valor do imóvel, como:
- Benfeitorias ou reformas;
- Localização e condições de mercado;
- Negociações específicas entre as partes envolvidas.
Esses fatores muitas vezes resultam em uma diferença significativa entre o valor de referência e o valor real de mercado, gerando uma cobrança excessiva do imposto.
Como o ITIV deve ser calculado corretamente?
A decisão do STJ afirma que o valor de mercado, ou seja, o valor negociado entre as partes, deve ser utilizado para calcular o imposto.
Caso o município queira contestar o valor declarado pelo contribuinte, isso só pode ocorrer por meio de um processo administrativo formal, como previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
- Dessa forma, o cálculo baseado no valor venal do IPTU ou outro valor arbitrário, comumente aplicado pelas prefeituras, não é legal. O STJ reforça que o valor declarado pelo contribuinte é presumido verdadeiro, a menos que haja um processo administrativo que ateste o contrário.
O que muda para o contribuinte?
Com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, os contribuintes que pagaram o ITIV com base em valores arbitrários têm o direito de buscar a restituição da diferença paga indevidamente.
Além disso, em compras futuras, é possível garantir o cálculo correto do imposto com base no valor de transação, evitando cobranças superiores ao devido.
O que fazer se você pagou a mais?
Se você acredita que foi cobrado indevidamente, é fundamental rever a situação com o auxílio de um advogado especializado em Direito Tributário.
O valor pode ser devolvido de maneira integral se, nos últimos cinco anos, você pagou o ITIV com base em uma cobrança que ignorou o valor real da transação.
Dessa forma, você pode garantir o pagamento justo do imposto e evitar prejuízos financeiros.
